Sitzung 04. April 2006

194. Sitzung des Planungsausschusses, 04.04.2006

V O R L A G E
des Verbandsvorsitzenden an den Planungsausschuss

TOP 5 
Raumordnungsverfahren für die Erweiterung des Isar-Amper-Einkaufszentrums in Unterschleißheim

Anlagen:

Gutachten des Regionsbeauftragten vom 16.03.2006
Karte (nicht in der Onlinefassung)

I. VORTRAG

Die Regierung von Oberbayern beteiligt den Regionalen Planungsverband München an einem RO-Verfahren für die Erweiterung des Isar-Amper-Einkaufszentrums in der Stadt Unterschleißheim am Rathausplatz.

Dort beabsichtigt die Fa. Rossnagel GmbH & Co. KG, das Einkaufszentrum umzustrukturieren und zu erweitern. Die Verkaufsflächen werden von jetzt ca. 3900 m² auf ca. 7200 m² erweitert. Zusätzlich entstehen neue Stellplätze, ein Handels- und Dienstleistungszentrum sowie ein Gastronomiebetrieb.

Die Auflistung der konkreten Sortimente sind dem Gutachten des Regionsbeauftragten auf Seite 2 zu entnehmen – 3227 m² Verkaufsflächen kommen nach der Planung hinzu.

1. Maßstab für die regionalplanerische Prüfung ist insbesondere das Ziel des LEP Bayern 2003 B II 1.2.1.5 sowie der Abschnitt B IV 2.4 des Regionalplans München.

2. Das Vorhaben begegnet bei Beachtung der unten aufgeführten Sortimentsreduzierungen keinen durchgreifenden regionalplanerischen Einwenden.

a) Die Stadt Unterschleißheim ist als Siedlungsschwerpunkt für das geplante Einzelhandelsgroßprojekt geeignet. Das Plangebiet selbst ist städtebaulich integriert und für ein solches Vorhaben hervorragend gelegen. Es liegt am Rathausplatz unmittelbar am S-Bahnhof Unterschleißheim, im Stadtzentrum von Unterschleißheim mit einer Vielfalt von anderen Nutzungen. Sowohl im ÖPNV wie fußläufig wie mit dem Kfz ist es sehr gut zu erreichen. Im Stadtzentrum stehen z.Zt. 450 Parkplätze zur Verfügung. Mit der Erweiterung des Isar-Amper-Einkaufszentrums sollen 150 zusätzliche Parkplätze geschaffen werden.

b) Die projektierten Verkaufsflächen entsprechen im Großen und Ganzen den Vorgaben des LEP Bayern. Dort sollen ausschließlich zentrenrelevante Sortimente angeboten werden (nach der Liste des Freistaats Bayern).

Waren des kurzfristigen täglichen Bedarfs.

Die Erweiterung um 1190 m² Verkaufsflächen für Waren des kurzfristigen täglichen Bedarfs (Lebensmittel und Reformwaren) sind regionalplanerisch ohne Bedenken. Damit werden zusätzlich 12 % der entsprechenden sortimentsspezifischen Kaufkraft im Nahbereich der Stadt Unterschleißheim (ca. 25.000 Einwohner) abgeschöpft.

Zu einem anderen Ergebnis käme man nur, wenn man nicht die hinzukommende Verkaufsfläche, sondern die hinzukommende plus bestehende Verkaufsfläche von insgesamt 2904 m² für die Prüfung ansetzt. Dies entspräche einer Regelung der gemeinsamen Bekanntmachung, die nur für staatliche Behörden gilt. Der Planungsausschuss des Regionalen Planungsverbands München hat bei seiner Beurteilung der im Stadtgebiet Erding-West projektierten drei größeren Vorhaben auf die neu hinzukommende Verkaufsfläche abgestellt. Dies macht auch deshalb Sinn, weil ein gänzlich neu hinzukommendes Projekt mit der entsprechenden Verkaufsfläche ebenfalls ohne weiteres zulässig wäre. Man muss das Zentrum von Unterschleißheim nicht vor sich selbst schützen.

Innenstadtrelevante Waren des sonstigen Bedarfs.

Für die Zulässigkeit dieser Warengruppe wird nicht auf den Nahbereich eines Orts, sondern auf den in aller Regel größeren Verflechtungsbereichs des innerstädtischen Einzelhandels abgestellt, von dem höchstens 30 % Kaufkraft abgeschöpft werden können. Für Unterschleißheim umfasst dieser Verflechtungsbereich nach den Angaben der Regierung von Oberbayern ebenfalls ca. 25.000 Einwohner. Diese Angabe ist nicht nachvollziehbar, möglicherweise gibt die Regierung den Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels genauso groß wie den Nahbereich der Stadt Unterschleißheim mit der Zahl der Einwohner von Unterschleißheim an, weil eine konkrete Untersuchung zum Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels nicht vorliegt. Schon aus diesem Grund ist lediglich auf die hinzukommenden Verkaufsflächen abzustellen und die bereits seit langer Zeit bestehenden Verkaufsflächen nicht noch einmal in der Prüfung anzusetzen.

Für die folgenden Sortimente gilt folgendes:

• Die Verkaufsflächen für Drogerieartikel, die bisher nicht angeboten werden, müssen auf 340 m² reduziert werden.
   
• Die Verkaufsfläche von Blumen bleibt unverändert.
   
• Die zusätzliche Verkaufsfläche für Bekleidungsfacheinzelhandel von 1075 m² begegnet keinen Einwänden.
   
• Die zusätzliche Verkaufsfläche für Schuhe (55 m²) ist ebenfalls nicht zu beanstanden.
   
• Die Verkaufsfläche für Bücher bleibt unverändert. •
   
• Die Verkaufsflächen für Schreib- und Papierwaren, die hinzukommen sollen, sind knapp möglich. 
   
• Die neu hinzukommenden Spielwarenverkaufsflächen sind auf 115 m² zu beschränken.
   
• Die Verkaufsfläche für Zoobedarf bleibt unverändert bei 430 m².
   
• Die hinzukommende Verkaufsfläche für Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkeartikel und Hausrat von knapp 200 m² ist nicht zu beanstanden.
   
• Die Verkaufsfläche für Photo beträgt unverändert 63 m², die für Optik unverändert 56 m²; für Elektronik und Telekommunikation sind mit 66 m² weniger als bisher geplant.
   
• Die geplante Verkaufsfläche für Uhren und Schmuck, die bisher nicht angeboten wird, in Höhe von 80 m² würde nach dem Kaufkraftpotential im Verflechtungsbereich eine Kaufkraftabschöpfungsquote von 49 % betragen, und läge weit über dem landesplanerisch zulässigen Wert von 30 %. Danach wären maximal 50 m² Verkaufsfläche für Uhren und Schmuck zulässig. Dies liegt allerdings wieder unter der von der BBE-Handelsberatung ermittelten marktfähigen Mindestbetriebsgröße von 60 m². Berücksichtigt man, dass durch die Lage des Isar-Amper-Einkaufszentrums mit dem geplanten Uhren-/Schmuckangebot die Funktionsfähigkeit des Standortes Innenstadt gerade nicht beeinträchtigt, sondern gestärkt wird und es auch nicht Aufgabe der Regionalplanung sein kann, Konkurrenzschutz zu betreiben, indem ein ganzes Sortiment ausgeschlossen wird, ist eine Beschränkung der Verkaufsfläche für Uhren und Schmuck allenfalls auf 60 m² zu vertreten.

3. Abschließend wird noch einmal betont, dass der angegebene Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels von Unterschleißheim Fragen aufwirft – es erscheint nicht nachvollziehbar, dass er tatsächlich mit dem Einwohnerstand von Unterschleißheim und damit dem Nahbereich exakt übereinstimmt. Es wird angenommen, dass eine entsprechende Untersuchung nicht vorliegt. Indiz dafür ist auch, dass sich dieser Bereich auf einen Sachstand vom 31.12.2004 beziehen soll. Von einer ganz neuen empirischen Untersuchung im Jahr 2005 ist hier nichts bekannt.

II. BESCHLUSSVORSCHLAG

1. Vom Vortrag wird Kenntnis genommen.

2. Die Angabe der Regierung von Oberbayern im Anschreiben für das RO-Verfahren, dass der Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt Unterschleißheim lediglich 25.861 Einwohner umfasst (genau so groß wie der Nahbereich und damit genau der Zahl der städtischen Einwohner entspricht) ist nicht nachvollziehbar. Die Grundlagen der empirischen Untersuchung müssen offengelegt werden.

3. Der Regionale Planungsverband München erhebt gegen die neu hinzukommenden Verkaufsflächen im Bereich des kurzfristigen täglichen Bedarfs keine Bedenken.

4. Im Bereich der innenstadtrelevanten Waren des sonstigen Bedarfs gilt die folgende Stellungnahme vorbehaltlich einer schlüssigen Festlegung des Verflechtungsbereichs des innerstädtischen Einzelhandels von Unterschleißheim: Gegen die geplanten neu hinzukommenden Verkaufsflächen in diesem Sortimentsbereich werden keine regionalplanerischen Bedenken geltend gemacht, wenn das Sortiment Drogerieartikel auf 340 m², Spielwaren auf 115 m² und Uhren/Schmuck auf 60 m² beschränkt bleibt.

i.A.
Breu
Geschäftsführer 

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