Sitzung 10. Oktober 2006

Drucksache Nr. 20/06

196. Sitzung des Planungsausschusses, 10.10.2006

V O R L A G E
des Verbandsvorsitzenden an den Planungsausschuss

TOP 1 b) 
Raumordnungsverfahren für die Errichtung eines Fachmarktzentrums in der Stadt Unterschleißheim, Landshuter Straße

Anlagen:

1.Stellungnahme des Regionsbeauftragten
2.Textauszug Landesentwicklungsprogramm
3.Lageplan
4.Karte Regionalplan

  

I. VORTRAG

Die Regierung von Oberbayern beteiligt den Regionalen Planungsverband München an einem RO-Verfahren für das o. g. Fachmarktzentrum.

Die Firma SITA-Grundstücksverwaltung beabsichtigt, ein Fachmarktzentrum im Gewerbegebiet an der Landshuter Straße in Unterschleißheim mit insgesamt 21.450 m² Verkaufsflächen zu errichten (Lageplan s. Anlage 3).

Nach Angaben der Regierung von Oberbayern umfaßt der Nahbereich der Stadt Unterschleißheim (Grundlage für die Beurteilung der Verkaufsflächen für Lebensmittel) und der Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels (für die Beurteilung der innenstadtrelevanten Sortimente) jeweils 26.048 Einwohner.

Eine Auflistung der einzelnen Verkaufsflächen enthält die Stellungnahme des Regionsbeauftragten, Seite 1.

Im Ergebnis bestehen keine regionalplanerischen Bedenken gegen die Verkaufsflächengröße des Kernsortiments im Baumarkt, Gartenmarkt und im Reifencenter. Auch die im Lebensmittelbereich (einschl. Getränkemarkt) projektierten Verkaufsflächen entsprechen den landesplanerischen Vorgaben.

Allerdings sind im Bereich der sogenannten sonstigen innenstadtrelevanten Sortimente gegenüber den projektierten Verkaufsflächen für Elektroartikel, Schuhartikel, Textil und Mode, Sport und Freizeit sowie bei den Büroflächen und im Buchfachmarkt Reduzierungen nötig.

1. Maßstab für Beurteilung des geplanten Vorhabens ist neben den Zielen des Regionalplans München B IV 2.4 Versorgung – Einzelhandel das Ziel B II 1.2.1.2 des Landesentwicklungsprogramms in der Fassung vom 08.08.2006 (siehe Anlage 2).

2. Die Stadt Unterschleißheim ist als Siedlungsschwerpunkt für die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel und damit für ein Fachmarktzentrum geeignet. Der ins Auge gefasste Standort selbst liegt in städtebaulich integrierter Lage (vgl. Stellungnahme des Regionsbeauftragten Seite 2 und 3). Sowohl im Individualverkehr als auch im ÖPNV ist der Standort gut erreichbar, wenn die Leistungsfähigkeit des Straßennetzes durch den Bau einer zusätzlichen Ampel und einer Abbiegespur ergänzt wird.

3. Sortimentsgröße

a) Das Kernsortiment im Baumarkt (3.400 m² Verkaufsfläche), im Gartenmarkt (1.600 m²) sowie im Fachmarkt für Autoteile, Zubehör und Reifen (600 m²) entspricht den Festlegungen im Landesentwicklungsprogramm, weil die dadurch gebundene Kaufkraft höchstens 25 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Einzugsbereich des Vorhabens abschöpft. Der vom Vorhabenträger genannte Einzugsbereich von ca. 250.000 Einwohnern ist für alle drei Markttypen aus regionalplanerischer Sicht plausibel.

b) Auch die Verkaufsflächen für Lebensmittel sind landesplanerisch und damit regionalplanerisch zulässig (einschl. der Bäckerei und des Getränkefachmarkts).

c) Für die sonstigen zentrenrelevanten Sortimente dürfen höchstens 30 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im sog. Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels abgeschöpft werden (vgl. LEP Ziel B II 1.2.1.2, Abs. 2 b). In geeigneten zentralen Orten der Stadt- und Umlandbereiche kann ausnahmsweise unter der Voraussetzung einer engen städtebaulichen, räumlich funktionalen und verkehrsmäßigen Verflechtung mit der Kernstadt zusätzlich bis zu einer Obergrenze von 15 % auf die entsprechend maßgebliche Kaufkraft der Kernstadt zurückgegriffen werden (LEP Ziel B II 1.2.1.2, Abs. 3). Nach der Begründung des LEP liegt eine solche Verflechtung insbesondere dann vor, wenn die Umlandgemeinden und die Kernstadt in einem Bereich baulich zusammengewachsen sind oder die im Zusammenhang bebauten Bereiche der Kernstadt und der Umlandgemeinde nicht durch von Bebauung freigehaltene Flächen von Bedeutung getrennt sind.

  • Aus regionalplanerischer Sicht kommt eine Kaufkraftanrechnung der Kernstadt hier nicht in Betracht. Denn sowohl die Stadt Unterschleißheim insgesamt als auch der Standort selbst sind durch regionalplanerische und städtebauliche Zäsuren von der Landeshauptstadt München getrennt. Unterschleißheim grenzt städtebaulich nicht an die Kernstadt München an. Zwischen Unterschleißheim und Oberschleißheim ist ein regionales Trenngrün im Regionalplan festgesetzt, zwischen den nah an die Kernstadt herangerückten bebauten Bereichen Oberschleißheims östlich des Korbinianiholzes bzw. des Forschungszentrums Neuherbergs und der Gemeinde Oberschleißheim liegt der regionale Grünzug (siehe Anlage 4). Mit diesem Trenngrün und dem regionalen Grünzug wird die regionalplanerische Bedeutung der beiden Freiflächen, die über keine durchgehende Bebauung verfügen, unterstrichen.
     
  • Deshalb ist für die Beurteilung der Verkaufsflächengröße zentrenrelevanter Sortimente des sonstigen Bedarfs vom sog. Verflechtungsbedarf des innerstädtischen Einzelhandels auszugehen. Allerdings ist der hier von der Regierung von Oberbayern genannte Verflechtungsbereich aus Sicht des Regionalen Planungsverbands zu niedrig angesetzt. Er wird mit 26.048 Einwohnern und damit mit den Einwohnern lediglich der Stadt Unterschleißheim selbst angegeben. Dies hat der Planungsausschuss bereits bei der Beurteilung der Erweiterung des Isar-Amper-Einkaufszentrums am 04.04.2006 festgestellt und eine Offenlegung der Grundlagen dieser empirischen Untersuchungen gefordert. Dieser Forderung ist der Freistaat Bayern bisher nicht nachgekommen.
     
    Aus diesem Grund wird bei projektierten Verkaufsflächen, die auf Grund dieses zu gering angesetzten Verflechtungsbereichs des innerstädtischen Einzelhandels von Unterschleißheim landesplanerisch zu groß sind, die für das entsprechende Sortiment notwendige Mindestbetriebsgröße als regionalplanerisch gerechtfertigt angesehen. Das führt zu folgenden Ergebnissen:
     
  • Die Verkaufsflächen für das innenstadtrelevante Sortiment im Baumarkt und im Gartenmarkt liegen innerhalb der landesplanerisch zulässigen Abschöpfungsquoten. Dasselbe gilt bei Apotheken, Orthopädiegeschäften, Reformhäusern und Drogeriemärkten, sofern die Reformhausartikel auf max. 150 m² und Drogeriemarktartikel auf max. 340 m² Verkaufsfläche innerhalb der gesamten 800 m² projektierten Fläche beschränkt werden.
     
    Dem gegenüber ist im Elektrofachmarkt wenigstens die Mindestbetriebsgröße von 1.200 m² regionalplanerisch gerechtfertigt (statt 2.800 m² projektiert). Im Schuhfachmarkt eine Mindestbetriebsgröße von 500 m², im Textil- und Modefachmarkt eine Verkaufsflächengröße von 1.300 m² und im Sport- und Outdoorfachmarkt eine Mindestbetriebsgröße von 800 m². Der Spielwarenfachmarkt entspricht mit den projektierten 550 m² der landesplanerischen Vorgabe und liegt sogar noch unter der genannten marktfähigen Mindestbetriebsgröße von 700 m² Verkaufsfläche. Im Bürofachmarkt ist eine Mindestbetriebsgröße von 400 m² gerechtfertigt. Dasselbe gilt für die Bücher, die ebenfalls mit der Mindestbetriebsgröße von 150 m² Verkaufsfläche regionalplanerisch zulässig sind (im einzelnen siehe Stellungnahme des Regionsbeauftragten Seite 4 unten bis Seite 8 Mitte).

  

II. BESCHLUSSVORSCHLAG

  1. Vom Vortrag wird Kenntnis genommen.

  2. Der Regionale Planungsverband München fordert von der Regierung von Oberbayern die Überprüfung und Überarbeitung des sog. Einzugsbereichs des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt Unterschleißheim sowie die Offenlegung der entsprechenden Grundlagendaten.

  3. Gegen ein Fachmarktzentrum in der Stadt Unterschleißheim, Landkreis München, an der Landshuter Straße bestehen keine grundsätzlichen regionalplanerischen Bedenken. 

  4. Die Verkaufsflächen für die Sortimente im Lebensmittelbereich sowie die Kernsortimente im Garten-, Baumarkt- und für Autoteile, Zubehör und Reifen sind aus regionalplanerischer Sicht zulässig. 
     
    Im Bereich der innenstadtrelevanten Sortimente des sonstigen Bedarfs sind die projektierten Verkaufsflächen der Randsortimente im Baumarkt und Gartenmarkt sowie die Verkaufsflächen im Bereich Apotheke/Orthopädie-waren/Reformhaus/Drogeriemarkt und die vorgesehene Verkaufsfläche im Spielwarenmarkt regionalplanerisch zulässig.
     
    Die Verkaufsflächen im Reformhausbereich, im Elektrofachmarkt, im Schuhfachmarkt, im Textil- und Modefachmarkt, im Sport- und Outdoorfachmarkt sowie im Bürofachmarkt und im Verkauf von Büchern sind jedenfalls mit der marktfähigen Mindestbetriebsgröße, wie sie in dieser Vorlage unter 3 c letzter Absatz genannt sind, zulässig (LEP Ziel B II 1.2.1.2 Abs. 3 b).

  

i.A.
Breu
Geschäftsführer 

 

Anlagen (nicht in der Online-Fassung): I. VORTRAG II. BESCHLUSSVORSCHLAG 1.Vom Vortrag wird Kenntnis genommen. 2. 


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