182. Sitzung des Planungsausschusses, 04.11.2003
V O R L A G E
des Verbandsvorsitzenden an den Planungsausschuss
TOP 7a
Errichtung eines Verbrauchermarktes in der Stadt Unterschleißheim, Landshuter Straße
Anlagen:
Stellungnahme des Regionsbeauftragten vom 26.09.2003
1 Plan (nicht in der Online-Fassung)
I. VORTRAG
1. Das Projekt, für das die Regierung von Oberbayern ein RO-Verfahren durchführt, beinhaltet einen Verbrauchermarkt im Norden von Unterschleißheim mit insgesamt 3280 qm Verkaufsfläche. Hinzu kommen mehrere Geschäfte mit 130 qm Verkaufsfläche (zusätzlich 50 qm Verkaufsfläche für einen Lotto und Totoladen). Zugrundegelegt wird der Beurteilung eine Verkaufsfläche von insgesamt 3410 qm, da Lotto/Toto nicht dem landes- und regionalplanerisch relevanten Einzelhandel zuzurechnen ist. Von dieser Gesamtverkaufsfläche entfallen 2580 qm auf Sortimente des kurzfristigen täglichen Bedarfs sowie 830 qm auf innenstadtrelevante Sortimente des sonstigen Bedarfs.
2. a) Die Stadt Unterschleißheim ist als Siedlungsschwerpunkt gemäß LEP B II 1.2.1.5 grundsätzlich als Standort eines Einzelhandelgroßprojekts geeignet.
b) Der Standort des geplanten Verbrauchermarkts ist auch als städtebaulich integrierte Lage anzusehen. Denn er grenzt unmittelbar an eine Gemeinbedarfsfläche Veranstaltung/Kongresszentrum mit geplanter Hotelanlage und Veranstaltungshalle an. Östlich der Landshuter Straße schließt das Gewerbegebiet Unterschleißheim mit ca. 10.000 Beschäftigten an. Die Wohngebiete „Am Weiher" und „An der Burg" sowie die Wohnbereiche an der Ganghofer Straße liegen ca. 400 – 800 m entfernt, sind damit dem fußläufigen Einzugsbereich zuzuordnen.
Damit erfüllt der Standort die Kriterien an eine städtebaulich integrierte Lage, nach denen insbesondere baulich verdichtete Siedlungszusammenhänge mit wesentlichen Wohnanteilen, anteiligen fußläufigen Einzugsbereichen von Wohngebieten und ÖPNV-Anschlusses vorliegen müssen (vgl. LEP Ziel B II 1.2.1.5 und RP 14 B IV G 2.4.1.1). Zwar ist die nächstgelegene Bushaltestelle fußläufig gut erreichbar, jedoch sollte die Erreichbarkeit durch den ÖPNV (Bus) im Zug der Realisierung des Einzelhandelsprojekts verbessert werden. Dies ist aufgrund der geplanten benachbarten Veranstaltungshalle auch vorgesehen. Im motorisierten Individualverkehr ist der Standort gut zu erreichen.
c) Der geplante Markt liegt auch in einem Bereich, den der Regionalplan München als für die Siedlungsentwicklung besonders in Betracht kommend festlegt (RP 14 B II Z 2.3 i.V.m. Karte 2 Siedlung und Versorgung).
3. Der regionalplanerischen Beurteilung der Verkaufsflächengröße liegt eine Unterscheidung in innenstadtrelevante Sortimente des kurzfristigen täglichen Bedarfs sowie in innenstadtrelevante Sortimente des sonstigen Bedarfs zugrunde. Ausgangspunkt und Beurteilungsgrundlage sind die Kaufkraftpotentiale und Abschöpfungsquoten nach der Studie der BBE Handelsberatung 2000.
Nach der Prüfung sind die geplanten 2580 qm für Sortimente des kurzfristigen täglichen Bedarfs (Lebensmittel, Getränke, Metzger und Bäcker) mit den landesplanerischen Vorgaben vereinbar. Im Bereich der innenstadtrelevanten Sortimente des sonstigen Bedarfs entsprechen die Verkaufsflächen für Drogerie, Wasch-/Putzmittel den landesplanerischen Vorgaben. Die Verkaufsflächen der anderen innenstadtrelevanten Sortimente des sonstigen Bedarfs sollten auf 430 qm begrenzt werden (dies betrifft die Nonfood-Sortimente außerhalb des Drogeriebereichs).
a) Im Bereich der Sortimente des kurzfristigen, täglichen Bedarfs ist für die Abschöpfungsquote die sortimentspezifische Kaufkraft im Nahbereich, d.h. bei Siedlungsschwerpunkten im Stadtbereich zugrunde zu legen (vgl. LEP B II 1.2.1.5). Von der ermittelten sortimentspezifischen Kaufkraft dürfen höchstens 25 % durch das geplante Projekt abgeschöpft werden. Ausgehend von ca. 25.900 Einwohnern, einem Kaufkraftpotential von ca. 51 Mio € sowie der durchschnittlichen Flächenproduktivität bei Lebensmittel von 5400 €/qm, in Getränkemärkten von 2600 €/qm, in Metzgereien von 7900 €/qm und in Bäckereien von 5900 €/qm Verkaufsfläche entspricht der geplante Umfang von insgesamt 2580 qm Verkaufsflächen der Abschöpfungsquote von 25 % und damit den landesplanerischen Vorgaben.
b) Für innenstadtrelevante Sortimente des sonstigen Bedarfs ist der Beurteilung die sortimentspezifische Kaufkraft im jeweiligen Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels zugrunde zu legen. Dieser umfasst nach den Daten der GfK für Unterschleißheim ca. 25.600 Einwohner – die unerhebliche Abweichung von der Einwohnerzahl der Stadt selbst ist für das Rechenergebnis unbeachtlich. Davon dürfen höchstens 30 % abgeschöpft werden. Differenziert man aufgrund der geplanten großen Verkaufsfläche für die Sortimente Drogerie und Wasch-/Putzmittel diese vom sonstigen Nonfood-Anteil, ergibt sich eine vertretbare Abschöpfungsquote von 26 % im Bereich des gesamten Drogerieartikelmarkts. Die Nonfood-Artikel erreichen demgegenüber eine Abschöpfungsquote von 36 % (zulässig wären 30 %). Auf die Berechnung im Gutachten des Regionsbeauftragten (Seite 3 und 4) wird verwiesen.
Die Verkaufsflächen der Nonfood-Sortimente außerhalb des Drogeriebereichs sollen deshalb auf 430 qm begrenzt werden.
II. BESCHLUSSVORSCHLAG
Vom Vortrag wird Kenntnis genommen.
Der Regionale Planungsverband München stimmt der Ansiedlung eines Verbrauchermarkts in der Stadt Unterschleißheim mit 2580 qm Verkaufsflächen für Lebensmittel, Getränke, Metzger und Bäcker sowie der Verkaufsfläche für Drogerie, Wasch-/Putzmittel von 300 qm zu.
Die Verkaufsflächen im Nonfood-Sortiment außerhalb des Drogeriebereichs sollten auf 430 qm begrenzt werden.
i.A.
Breu
Geschäftsführer