Sitzung 17. Februar 2004

183. Sitzung des Planungsausschusses, 17.02.2004

V O R L A G E
des Verbandsvorsitzenden an den Planungsausschuss

TOP 1a
Errichtung eines Kölle-Gartencenters in der Gemeinde Unterhaching Gewerbegebiet am Grünwalder Weg

Anlagen:

Stellungnahme des Regionsbeauftragten vom 16.01.2004
2 Pläne (nicht in der Online-Fassung)
Auszug aus dem Landesentwicklungsprogramm (nicht in der Online-Fassung)

I. VORTRAG

1. Die Regierung von Oberbayern beteiligt den Regionalen Planungsverband München an einem RO-Verfahren für die Ansiedlung eines Kölle-Gartencenters im Gewerbegebiet Unterhaching am Grünwalder Weg.

Die Fa. Schrobenhauser Vermögens-Treuhand GmbH und Co. Bauträger KG, die Gemeinde Unterhaching und die Fa. Pflanzen Kölle planen dort im Süden von Unterhaching, unmittelbar an der Gemeindegrenze zu Taufkirchen, ein Gartencenter mit insgesamt 10.138 qm Verkaufsfläche. Davon entfallen abzüglich nicht anrechenbarer Frei- und Kaltflächen auf das Gartenmarkt-Kernsortiment etwa 6258 qm, 1445 qm auf innenstadtrelevante Randsortimente sowie 150 qm auf Lebensmittel.

2. Aus regionalplanerischer Sicht ist das Projekt im Gartenmarkt-Kernsortiment mit den projektierten 6258 qm Verkaufsfläche und im Lebensmittelbereich mit 150 qm Verkaufsfläche positiv zu beurteilen. Jedoch muss die Verkaufsfläche für sonstige innenstadtrelevante Randsortimente von den geplanten 1445 qm auf die zulässigen 200 qm reduziert werden.

a) Grundlage der regionalplanerischen Beurteilung ist das LEP 2003, B II 1.2.1.5 und das Ziel des Regionalplans München B IV Z 2.4.2.4.

Unterhaching ist als Siedlungsschwerpunkt grundsätzlich für die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten geeignet. Auch die Lage innerhalb Unterhachings kann als städtebaulich integriert angesehen werden, wobei der dazu notwendige fußläufige Einzugsbereich durch die unmittelbar daneben liegenden Wohngebiete Taufkirchens erfüllt werden. Zusätzliche Verkehrsprobleme von Gewicht löst die Ansiedlung nach einem beiliegenden Verkehrsgutachten nicht aus (vgl. zu diesen Punkten die Stellungnahme des Regionsbeauftragten, Seite 1 und 2).

b) Die projektierten Flächen im Kernsortiment des Gartenmarkts und im Lebensmittelbereich entsprechen den Vorgaben des LEP und sind demnach mit 6258 qm und 150 qm zulässig (vgl. Berechnung des Regionsbeauftragten, Seite 3 oben und 4 mitte).

c) Anders verhält es sich jedoch bei den innenstadtrelevanten Sortimenten. Sie sind auf 200 qm zu begrenzen. 

• Maßstab für die zulässigen Verkaufsflächen von innenstadtrelevanten Sortimenten ist der jeweilige Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels. Von dessen Kaufkraft dürfen höchstens 30 % abgeschöpft werden. Der innerstädtische Verflechtungsbereich des Einzelhandels von Unterhaching umfasst nach Berechnungen der GFK ca. 20.400 Einwohner. Daraus ergibt sich eine Kaufkraft von 1,14 Mio €, von denen 340.000 € abgeschöpft werden dürfen. Zusammen mit einer angenommenen Flächenleistung von 1700 € pro qm darf die zulässige Verkaufsfläche nicht höher als 200 qm liegen.   
   
• Zu einem anderen Ergebnis käme man nur dann, wenn Unterhaching im Sinne der Vorschrift LEP B II 1.2.1.5 letzter Absatz städtebaulich, räumlich-funktional und verkehrsmäßig eng mit der LH München verflochten wäre. Dann könnte zusätzlich auf die entsprechende Kaufkraft von fast 300.000 Einwohnern der Kernstadt zurückgegriffen werden – also auf weitere gut 2,5 Mio €. Die projektierte Verkaufsfläche von 1445 qm läge dann unter der max. zulässigen Verkaufsfläche.  
   
• Entgegen der Einschätzung des Regionsbeauftragten, der die städtebauliche enge Verflechtung von Unterhaching mit der LH München unterstellt, liegt sie jedoch nicht vor. Die in der LEP-Vorschrift genannten drei Elemente einer engen Verflechtung im räumlich-funktionalen, verkehrsmäßigen und städtebaulichen Bereich müssen kumulativ erfüllt sein. Dies geht aus der Formulierung „und" eindeutig hervor. In der Begründung des LEP zu diesem Ziel wird konkretisiert, dass das Gebiet einer Umlandgemeinde insbesondere dann durch eine enge städtebauliche, räumlich-funktionale und verkehrsmäßige Verflechtung mit der Kernstadt gekennzeichnet sei, wenn Umlandgemeinde und Kernstadt in einem Bereich baulich zusammengewachsen sind oder die im Zusammenhang bebauten Bereiche der Kernstadt und der Umlandgemeinde nicht durch von Bebauung freigehaltene Flächen von Bedeutung voneinander getrennt sind (LEP 2003 Seite 193). 
   
  Das Gemeindegebiet von Unterhaching ist allerdings durch von Bebauung freigehaltene Flächen von Bedeutung von der Bebauung der LH München getrennt. Eine städtebaulich enge Verflechtung liegt nicht vor. Im Norden von Unterhaching liegt westlich der S-Bahnlinie 2 der Bannwald. Das Gebiet östlich der S-Bahnlinie gehört bereits zur Gemeinde Neubiberg. Selbst wenn man das Baugebiet Infineon als bereits bestehend unterstellt, vermittelt dieses keinen baulichen Zusammenhang zur LH München. Dazwischen liegt der Regionale Grünzug.
    
  Nach all dem können zu den 20.000 Einwohnern des eigenen Verflechtungsbereichs von Unterhaching nicht noch weitere 300.000 Einwohner im Verflechtungsbereich der LH München hinzugerechnet werden. Somit bleibt es im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente bei einer höchst zulässigen Verkaufsfläche von 200 qm.

3. Die Bürgermeister der am RO-Verfahren beteiligten Gemeinden sind zur Planungsausschusssitzung eingeladen. Die im Zeitpunkt der Drucklegung vorliegenden Äußerungen der Gemeinden Haar, Sauerlach, Markt Holzkirchen und Vaterstetten stimmen dem Vorhaben zu bzw. bringen keine Einwände vor.

II. BESCHLUSSVORSCHLAG

1. Vom Vortrag wird Kenntnis genommen.

2. Der Regionale Planungsverband München stimmt dem Gartencenter in Unterhaching am Grünwalder Weg mit 6258 qm Kernsortiment und 150 qm Lebensmittelsortiment zu. Die Flächen für sonstige zentrenrelevante Sortimente sind auf 200 qm zu begrenzen.

i.A.
Breu
Geschäftsführer 

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