Sitzung 20. Juli 2004

Drucksache Nr. 17/04

185. Sitzung des Planungsausschusses, 20.07.2004

V O R L A G E
des Verbandsvorsitzenden an den Planungsausschuss

TOP 2 
Errichtung eines Fachmarktzentrums in der Stadt Landsberg a. Lech

Anlage:

Stellungnahme des Regionsbeauftragten vom 23.06.2004 mit 
2 Übersichtsplänen 
2 Tabellen zur Verkaufsflächenberechnung

  

I. VORTRAG

1. Die Fa. EEW GmbH plant am östlichen Ortsrand von Landsberg a. Lech die Errichtung eines Fachmarktzentrums mit insgesamt 28.225 qm Verkaufsfläche. Diese Verkaufsfläche gliedert sich in:

  • zwei Textilfachmärkte mit insgesamt 4600 qm Verkaufsfläche
  • Schuhfachmarkt mit 600 qm Verkaufsfläche
  • Elektrofachmarkt mit 2300 qm Verkaufsfläche
  • Sportfachmarkt mit 1870 qm Verkaufsfläche
  • Bau- und Gartenmarkt mit 9300 qm Verkaufsfläche
  • SB-Warenhaus mit 9555 qm Verkaufsfläche.

Zum Projektstandort und zu den einzelnen Verkaufsflächen des SB-Warenhauses sowie den Sortimenten des Bau- und Gartenmarkts wird auf die Stellungnahme des Regionsbeauftragten unter 1. verwiesen.

2. Im Ergebnis ist der Errichtung eines Fachmarktzentrums am vorgesehenen Standort in Landsberg a. Lech aus regionalplanerischer Sicht zuzustimmen – allerdings nicht mit den jetzt vorgesehenen 28.225 qm Verkaufsfläche, sondern um ca. ein Viertel weniger, also 22.000 qm Verkaufsflächen. Sie sind entsprechend zu reduzieren.

Die Reduzierung der Verkaufsfläche ist erforderlich, weil sonst die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte im Einzugsbereich der Einrichtung und die verbrauchernahe Versorgung wesentlich beeinträchtigt wären.

a) Beurteilungsgrundlage für die regionalplanerische Einschätzung ist zum einen das LEP Bayern, Ziel B II 1.2.1.5 sowie der Regionalplan München B IV 2.4, insbesondere die Ziele 2.4.3.2 bis 2.4.3.7. Für die Ermittlung des Kaufkraftpotentials und der Abschöpfungsquoten werden im Sinne einer einheitlichen Behandlung von Einzelhandelsgroßprojekten durch die Regionalplanung die von der BBE-Handelsberatung ermittelten Struktur- und Marktdaten 2000 zugrunde gelegt. Dies entspricht auch der derzeit geltenden staatlichen Handlungsanleitung zur landesplanerischen Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vom 01.08.2002. Hinsichtlich der angenommenen Umsätze pro qm Verkaufsfläche werden beim SB-Warenhaus die Ansätze für entsprechende Fachmarktdaten zugrunde gelegt. Das SB-Warenhaus entspricht nicht dem durch intensive Kundenbetreuung und –bedienung sich auszeichnenden Facheinzelhandel, bei dem die Umsätze pro qm höher lägen, sondern einem Fachmarkt.

b) Die Stadt Landsberg am Lech ist als Mittelzentrum für Einzelhandelsgroßprojekte prädestiniert. Der konkrete Standort des geplanten Verbrauchermarkts kann als städtebaulich integriert angesehen werden. Denn er liegt unmittelbar an der Wohnbebauung „Am Kornfeld". Südlich schließt ein Gewerbegebiet an. In unmittelbarem Umfeld befinden sich Schulen, Kindergarten, Spielplatz und sonstige öffentliche und private Infrastruktureinrichtungen. An den ÖPNV ist die Anbindung des Standort an den Bus, der jetzt die Bushaltestelle „Am Kornfeld Ost" anfährt, möglich. Die Bushaltestelle ist direkt gegenüber dem geplanten neuen Haupteingang vorgesehen. Im Individualverkehr ist die Autobahn A 96 wichtigster Zubringer (über die 800 m östlich gelegene Anschlussstelle Landsberg Ost). Ein verkehrsabhängiges Leitsystem ist deshalb nötig, weil die Münchner Straße bereits heute stark belastet ist. Der Kreisverkehr an der Anschlussstelle Landsberg Ost muss zweispurig ausgebaut werden, zusätzliche Bypässe von und zu der Münchner Straße aus dem Gewerbegebiet müssen geschaffen werden. Nur so ist die verkehrliche Erreichbarkeit des Fachmarktzentrums im Sinne der regionalplanerischen Vorschriften erfüllt.

c) Die projektierten Flächen von den 28.000 qm für den Verkauf sind etwa um ein Viertel zu reduzieren.

aa) Die innenstadtrelevanten Sortimente des kurzfristigen täglichen Bedarfs im SB-Warenhaus dürfen höchstens 25 % der entsprechenden Kaufkraft im Nahbereich abschöpfen. Aus regionalplanerischer Sicht ist diese Abschöpfungsobergrenze erreicht, wenn die Lebensmittelverkaufsfläche 2300 qm beträgt, zu der nochmal 900 qm Verkaufsfläche für die Getränkeabteilung hinzukommen. Die Verkaufsfläche für Lebensmittel muss entsprechend reduziert werden. Zu der Berechnung wird auf Seite 3/4 der Stellungnahme des Regionsbeauftragten verwiesen.

bb) Auch die innenstadtrelevanten Sortimente des sonstigen Bedarfs im SB-Warenhaus und den Fachmärkten sind zu reduzieren. Die entsprechenden Sortimente dürfen höchstens 30 % der Kaufkraft im jeweiligen Verflechtungsbereich von Landsberg am Lech abschöpfen. Dieser wird nach der maßgeblichen bayernweiten Datengrundlage mit ca. 85.000 Einwohnern angegeben (Berechnung der GFK-Prisma im Auftrag des Freistaats Bayern). Danach errechnen sich die Gesamtobergrenzen für die sonstigen innenstadtrelevanten Sortimente wie folgt: Textilien und Bekleidung 4320, Schuhe 970, Elektroartikel 1890, Sport-/Campingartikel 870, Drogerieartikel 1120, Haushaltsartikel 350, Heimtextilien 760, Spielwaren 460, Bücher/Zeitschriften 290, Fahrräder 200, Foto 140, Büroartikel 740.

cc) Die Sortimente im SB-Warenhaus, die nicht innenstadtrelevant sind, müssen sich ihrer Größe nach an sog. Projekteinzugsbereich des geplanten Fachmarktzentrums von ca. 103.000 Einwohnern orientieren. Die vom Projektträger genannten Zahlen erscheinen plausibel. Bei diesem Sortimentstyp ist lediglich eine geringfügige Reduzierung beim Autozubehörangebot von 700 auf 600 qm Verkaufsfläche erforderlich.

dd) Im Bau- und Gartenmarkt ergibt sich für das nicht innenstadtrelevante Kernsortiment, das sich am Einzugsbereich des Vorhabens orientiert, eine maximal zulässige Verkaufsfläche von 3550 qm im Bereich des Baumarkts, und eine maximale Verkaufsfläche von ca. 1100 qm für das nicht innenstadtrelevante Kernsortiment des Gartenmarkts. Bei den innenstadtrelevanten Randsortimenten ist eine Begrenzung beim Baumarkt auf ca. 1000 qm, beim Gartenmarkt auf 850 qm erforderlich. Insgesamt ist der Bau- und Gartenmarkt deshalb auf 6500 qm zu begrenzen.

d) Im Ergebnis entspricht das geplante Fachmarktzentrum in der Stadt Landsberg am Lech den landes- und regionalplanerischen Beurteilungskriterien dann, wenn die Verkaufsflächen deutlich reduziert werden, ca. um ein Viertel. Die detaillierte Berechnung ist den Tabellen 1 und 2 in der Stellungnahme des Regionsbeauftragten zu entnehmen.

Höchstens dürfen folgende Verkaufsflächen realisiert werden:

  • Verkaufsfläche für Lebensmittel auf 2300 qm, zusätzlich 900 qm für die Getränkeabteilung
  • Verkaufsflächen für:
    • Textilien, Bekleidung auf insg. 4320 qm
    • Schuhe auf insg. 970 qm
    • Elektroartikel auf insg. 1890 qm
    • Sport-/Campingartikel auf insg. 870 qm
    • Drogerieartikel auf insg.1120 qm
    • Haushaltsartikel auf insg. 350 qm
    • Heintextilien, Kurzwaren auf insg. 760 qm
    • Spielwaren auf insg. 460 qm
    • Bücher, Zeitschriften auf insg. 290 qm
    • Fahrräder auf insg. 200 qm
    • Foto auf insg. 140 qm
    • Büroartikel auf insg. 740 qm
    • Autozubehör auf insg. 600 qm

Diese Verkaufsflächenobergrenzen umfassen auch die im Bau- und Gartenmarkt angebotenen Randsortimente. D.h., sollten beispielsweise im geplanten Baumarkt die maximal zulässigen 1000 qm Verkaufsfläche für Elektrorandsortimente realisiert werden, wären darüber hinaus nur noch 890 qm Verkaufsfläche für Elektroartikel regionalplanerisch vertretbar.

  • Verkaufsflächen des Bau- und Gartenmarktes auf insgesamt 6500 qm.
     
    Diese insgesamt 22.500 qm entsprechen auch den Verkaufsflächenzahlen, wie sie in der Stadt Landsberg a. Lech im Jahr 2003 in der Diskussion um einen Bürgerentscheid genannt wurden.

3. Bis zur Drucklegung dieser Vorlage sind folgende Stellungnahmen der am RO-Verfahren ebenfalls beteiligten Kommunen bekannt geworden. Die Stadt Landsberg am Lech befürwortet die Errichtung des Fachmarktzentrums mit dem Ziel, das Mittelzentrum zu stärken. Der Landkreis Landsberg erhebt keine Einwendungen gegen das Fachmarktzentrum, die Gemeinde Kaufering fordert die Rücknahme der Verkaufsflächen entsprechend des GFK-Gutachtens, die Gemeinde Utting a. Ammersee schließt sich der Stellungnahme der Ortsgruppe Utting im Gewerbeverband Bayern e.V. an; diese Stellungnahme lehnt das Fachmarktzentrum Landsberg in seiner geplanten Größe ab. Die Bürgermeister der am RO-Verfahren beteiligten Gemeinden und Städte sind zur Planungsausschusssitzung eingeladen.

  

II. BESCHLUSSVORSCHLAG

  1. Vom Vortrag wird Kenntnis genommen.

  2. Der Regionale Planungsverband München stimmt der Errichtung eines Fachmarktzentrums in Landsberg am Lech unter der Bedingung zu, dass die Verkaufsflächen für die Sortimente auf die in der Drucksache 17/04 unter I. 2. d) aufgelisteten Flächen beschränkt werden.

  3. Zur verkehrlichen Anbindung ist die Einrichtung einer Bushaltestelle unmittelbar am geplanten Haupteingang des Marktes erforderlich. Im Individualverkehr sind der zweispurige Ausbau des Kreisverkehrs an der Anschlussstelle Landsberg Ost sowie zusätzliche Bypässe von und zu der Münchner Straße Richtung Gewerbegebiet erforderlich, ebenso ein verkehrsabhängiges Leitsystem.

  

i.A.
Breu
Geschäftsführer 


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