Sitzung 04. Mai 2004

Drucksache Nr. 9/04

184. Sitzung des Planungsausschusses, 04.05.2004

V O R L A G E
des Verbandsvorsitzenden an den Planungsausschuss

TOP 1a 
Errichtung eines OBI-Baumarktes und Gartencenters in der LH München, Carl-Wery-Straße (Neuperlach)

Anlagen:

Stellungnahme des Regionsbeauftragten vom 06.04.2004
2 Karten

  

I. VORTRAG

1. Die Unternehmen Braun VwG KG und OBI Heimwerkermarkt GmbH & Co. KG planen auf dem Betriebsgelände der Firma Braun an der Carl-Wery-Straße in Neuperlach-Süd, LH München, die Errichtung eines Baumarkts mit Gartencenter. 6600 qm Verkaufsfläche entfallen auf den Bau- und Heimwerkermarkt, 5100 qm auf das Gartencenter. Auf insgesamt 850 qm Verkaufsfläche sollen innenstadtrelevante Randsortimente angeboten werden. Da Frei- und Kaltflächen nicht bzw. eingeschränkt anzurechnen sind, beträgt die landesplanerisch relevante Gesamtfläche 9450 qm (6300 qm Bau- und Heimwerkermarkt, 3150 qm Gartencenter).

2. Der Mikrostandort des geplanten Verbrauchermarktes befindet sich (noch) in einer städtebaulich integrierten Lage (vgl. LEP B II 1.2.1.5 Abs. 1 und RP 14 G 2.4.1.1). Der geplante Standort liegt an der südlichen Stadtgrenze von München, ca. 300m - 400 m von den Wohngebieten von Waldperlach, Neuperlach-Süd und von Neubiberg entfernt. Die Entfernung zum S- und U-Bahnhof Neuperlach-Süd beträgt ca. 700 m. Dort sind weitere Arbeitsplätze im Dienstleistungsbereich und traditionell gewerbliche Arbeitsplätze geplant. Entlang der Carl-Wery-Straße verkehren 3 Buslinien. Am geplanten Standort soll eine Haltestelle eingerichtet werden.

Die geplante Kfz-Zufahrt soll über die Carl-Wery-Straße erfolgen. Mit dem bereits vorgesehenen 4-streifigen Ausbau der Carl-Wery-Straße und unter der Voraussetzung, dass die Südanbindung Perlach fertig gestellt ist, wäre der Standort auch im motorisierten Individualverkehr gut erreichbar. Ohne diese Maßnahmen ist die Kfz-Erschließung allerdings als problematisch einzustufen, da die Belastung der Carl-Wery-Straße insbesondere zu den Hauptverkehrszeiten bereits heute an der Kapazitätsgrenze liegt. Darüber hinaus würde es zu einer starken weiteren Belastung der Rosenheimer Landstraße in südlicher Richtung kommen.

3. Nach den Kriterien des Landesentwicklungsprogramms (B II 1.2.1.5) beeinträchtigen die projektierten Verkaufsflächen und die damit einherhebende Kaufkraftabschöpfung die umliegenden Gemeinden und Zentren nicht wesentlich.

a) Im Bereich der nicht innenstadtrelevanten Sortimente dürfen nach dem genannten Ziel höchstens 25 % der sortimentspezifischen Kaufkraft im Einzugsbereich des jeweiligen Vorhabens abgeschöpft werden.

Insgesamt liegen die Abschöpfungsquoten im Bau- und Heimwerkermarkt-Kernsortiment bei ca. 17, im Gartencenter-Kernsortiment bei 20 % der zugrunde zu legenden Kaufkraftpotentiale im Einzugsbereich (insgesamt 62 Mio EUR). Damit entsprechen die Verkaufsflächen den LEP-Vorgaben.

b) Im Bereich der innenstadtrelevanten Sortimente des sonstigen Bedarfs darf die Abschöpfung der Kaufkraft für die ersten 100.000 Einwohner der LH München max. 30 %, für die die 100.000 übersteigenden Einwohner höchstens 10 % der sortimentspezifischen Kaufkraft im jeweiligen Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels betragen. Nach den Vorgaben des LEP dürften demnach im Bereich des Bau- und Heimwerkermarktes bis zu 21 Mio EUR, im Bereich Gartencenter bis zu 17 Mio EUR abgeschöpft werden. Die insgesamt geplanten 850 qm Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente liegen mit einem Umsatzpotential von ca. 1,5 Mio EUR weit unter den landesplanerisch zulässigen Werten.

4. Die Bürgermeister der am RO-Verfahren beteiligten Gemeinden Neubiberg, Ottobrunn, Hohenbrunn und Höhenkirchen-Siegertsbrunn sind als beratende Mitglieder zur Planungsausschusssitzung eingeladen.

Die Gemeinde Ottobrunn lehnt die Errichtung des OBI Bau- und Gartenmarkts ab, da sie durch die Nähe zum Gemeindegebiet und das Warenspektrum des Marktes sowie aufgrund der Häufung dieser Einrichtungen in der näheren Umgebung eine Gefährdung ihrer mittelständischen und verbrauchernahen Einzelhandelsstruktur befürchtet. Auswirkungen auf das Ottobrunner Verkehrsnetz seien durch das Vorhaben nur dann nicht zu erwarten, wenn die als Erschließungsvoraussetzung anzusehende Südanbindung Perlach vor Realisierung des OBI-Markts hergestellt sei.

Die Gemeinde Neubiberg stimmt dem Projekt nicht zu. Es würde zu einem weiteren Kaufkraftverlust bei den Einzelhandelsbetrieben in der Hauptstraße von Neubiberg führen. Auch die Bemühungen der Gemeinde Neubiberg um Ansiedlung eines Verbrauchermarkts unmittelbar am Bahnhof Neubiberg würden durch die Ansiedlung des OBI Bau- und Gartencenters konterkariert. Zumindest solle das zentrenrelevante Sortiment völlig ausgeschlossen werden. Ein breiteres Trenngrün zwischen dem Markt und der Gemeinde Neubiberg sei wünschenswert. Aus verkehrlicher Sicht sei das Projekt für die Gemeinde Neubiberg auch dann nicht tragbar, wenn die Südanbindung Perlach und der Ausbau der Carl-Wery-Straße hergestellt sei. Denn wesentliche positive Einflüsse auf den von Süden und Osten kommenden Verkehr seien davon nicht zu erwarten. Sollte es dennoch zu einer positiven landesplanerischen Beurteilung kommen, müsse die Errichtung der Südanbindung Perlach allerdings zwingende Voraussetzung für dessen Realisierung sein, um zumindest die verkehrlichen Auswirkungen auf das verkehrsberuhigte Straßennetz im Ortsteil Unterbiberg zu vermeiden.

Die Gemeinde Höhenkirchen-Siegertsbrunn hat keine Bedenken und Anregungen vorgebracht.

Die LH München als von den Betreibern geplante Standortgemeinde erhebt gegen das Vorhaben in der vorgelegten Form erhebliche Bedenken. Der geplante Standort stehe den aktuellen Planungsüberlegungen der LH München entgegen, die künftige bauliche Entwicklung auf dem nördlichen, dem U- und S-Bahnhof zugewandten Bereich zu konzentrieren und im südlichen Bereich entlang der Stadtgrenze zu Neubiberg einen großzügigen, siedlungsgliedernden Grünzug zu erhalten. Das Vorhaben dürfe die nach der städtischen Beschlusslage als Obergrenze geltenden 9000 qm maximale Verkaufsfläche nicht überschreiten. Zum Schutz der zentralen Standorte im Münchner Südosten sowie der angrenzenden Umlandgemeinden müsse das zentrenrelevante Randsortiment auf 10 % der Verkaufsfläche begrenzt sein. Die mit dem Projektantrag vorgelegten verkehrlichen Untersuchungen seien unzureichend. Ohne die Südanbindung Perlach könne von einer leistungsfähigen Anbindung im Hauptstraßenverkehrssystem nicht gesprochen werden.

  

II. BESCHLUSSVORSCHLAG

  1. Vom Vortrag wird Kenntnis genommen.

  2. Der Planungsausschuss des Regionalen Planungsverbands München stimmt der Ansiedlung eines Bau- und Heimwerkermarktes mit Gartencenter in der Carl-Wery-Straße in der LH München mit insgesamt 11.700 qm Verkaufsfläche, davon max. 850 qm für innenstadtrelevante Sortimente, nur unter den Bedingungen zu, dass

  3. der 4-streifige Ausbau der Carl-Wery-Straße und

  4. die Südanbindung Perlach bei Realisierung des Marktes in Betrieb sind und 1.das Projekt mit der LH München abgestimmt ist

  

i.A.
Breu
Geschäftsführer 


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