192. Sitzung des Planungsausschusses, 08.11.2005
V O R L A G E
des Verbandsvorsitzenden an den Planungsausschuss
TOP 4
a) Errichtung eines Wohnkaufhauses und eines Möbelmitnahmemarktes der Fa. Lutz-Neubert in der Gemeinde Aschheim, Lkr. München
Anlagen:
Stellungnahme des Regionsbeauftragten vom 13.10.2005
Lagepläne (nicht in der Online-Fassung)
LEP-Ziel B II 1.2.1.5 (nicht inder Online Fassung, siehe aber www.stmwivt.bayern.de/landesentwicklung/bereiche/lep2003/anhanggl.htm)
RP-Ziele B IV 2.4.3 ff
I. VORTRAG
Die Regierung von Oberbayern beteiligt den Regionalen Planungsverband München an einem RO-Verfahren zur Errichtung eines Wohnkaufhauses mit einer Verkaufsfläche von 49.300 m² sowie eines Möbelmitnahmemarktes mit 8700 m² Verkaufsfläche in der Gemeinde Aschheim, Lkr. München. Von der gesamten Verkaufsfläche entfallen 7250 m² auf innenstadtrelevante Randsortimente. Das Plangebiet liegt im Gewerbegebiet Aschheim-Südost, unmittelbar östlich des Frachtpostzentrums und der Anschlussstelle Kirchheim/Aschheim-Süd der St 2082 an dem Autobahnring A 99 (siehe Lagepläne).
1. Die Beurteilung des Projekts weist einige Schwierigkeiten auf (s.u.); auf jeden Fall sind die Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente auf höchstens 4300 m² zu beschränken.
a) Maßstab für die Beurteilung des geplanten Vorhabens sind die Ziele und Grundsätze des Regionalplans München, insbesondere der Abschnitt B IV 2.4 Versorgung – Einzelhandel und die gültigen Festlegungen im Landesentwicklungsprogramm 2003, B II 1.2.1, insbesondere 1.2.1.5. Unabhängig von der Kritik, die der Planungsausschuss mehrmals gegen das genannte Ziel des LEP geltend gemacht hat, ist es mit seinem derzeitigen Regelungsinhalt anzuwenden. Auch der Fortschreibungsentwurf des LEP enthält das Ziel in der bisherigen Fassung.
b) Die Gemeinde Aschheim ist als Siedlungsschwerpunkt (die entsprechende 19. Änderung des Regionalplans München wurde mit Schreiben vom 29.07.2005 für verbindlich erklärt; sie tritt in Kürze in Kraft) grundsätzlich für ein Einzelhandelsgroßprojekt geeignet.
c) Der Standort des Projekts innerhalb der Gemeinde Aschheim kann nicht als städtebaulich integriert bezeichnet werden (vgl. Stellungnahme des Regionsbeauftragten, S. 2), sondern als städtebauliche Randlage.
In solchen städtebaulichen Randlagen ist eine Ausweisung von Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte mit innenstadtrelevanten Sortimenten ausnahmsweise nur dann möglich, wenn die Gemeinde den Nachweis erbringt, dass geeignete städtebaulich integrierte Standorte fehlen (LEP B II 1.2.1.5, Abs. 1 Satz 3). Dieser Nachweis liegt bisher nicht vor. Im Anhang zu den RO-Unterlagen, einem Schreiben der Gemeinde Aschheim vom 10.08.2005, wird dazu lediglich bemerkt, dass eine Ansiedlung des Möbelmarktes direkt an der Wohnbebauung Aschheim wegen des Fehlens eines Grundstücks dieser Größe in unmittelbarer Wohnortnähe und vor allem zur Vermeidung einer nicht vertretbaren Verkehrsbelastung in den Wohngebieten nicht möglich und nicht sinnvoll sei. Generell könne ein solches Projekt nicht direkt an eine Wohnbebauung angebunden werden.
Das Ziel LEP B II 1.2.1.5, Abs. 1 Satz 3 setzt jedoch einen planerischen Nachweis voraus. Unerheblich ist dabei, ob ein entsprechendes Grundstück dem Investor zur Verfügung steht. Andererseits erscheint es plausibel, dass in Aschheim in integrierter Lage kein geeignetes Grundstück für ein Projekt der geplanten Größe mit 58.000 m² Verkaufsflächen und 10.000 m² Lager- und Verwaltungsflächen liegt. Dies muss jedoch noch konkreter dargelegt werden.
d) Der geplante Standort liegt zudem im regionalen Trenngrün zwischen Aschheim/Feldkirchen und Kirchheim (RP B II Z 4.2.3). Trenngrün soll danach das Entstehen großflächiger und bandartiger Siedlungsstrukturen vermeiden und Freiflächen zwischen aufeinander zuwachsenden Siedlungseinheiten erhalten und sichern. Planungen und Maßnahmen im Trenngrün sollen im Einzelfall möglich sein, soweit die jeweilige Funktion gemäß Satz 1 nicht entgegensteht. Dieser Nachweis steht aus. Er müsste von den Antragstellern noch erbracht werden.
e) Der Standort ist mit Buslinien 228 und 263 an das ÖPNV-Netz angebunden. Im motorisierten Individualverkehr wird ein Kfz-Verkehrsaufkommen von 4300 Kfz an einem normalen Werktag, 5200 Kfz am Freitag und 8000 Kfz am Samstag prognostiziert. Dies entspricht etwa 80 % des Verkehrsaufkommens des wesentlich kleineren Möbelkaufhauses Segmüller in Parsdorf. Das Verkehrsgutachten von Prof. Kurzak geht von einer Anbindung des Möbelgroßprojekts über den auszubauenden Anschluss Eichendorffstraße aus. Es setzt die geplante A 99 Autobahnparallele nicht voraus. Auf den verschiedenen Straßen im näheren Umfeld des Vorhabens ist danach ein Verkehrszuwachs von bis zu 17 % zu erwarten. Der 8-streifige Ausbau der A 99 und/oder der Bau der A 99 Autobahnparallele mit Anbindung an die Eichendorffstraße würde die Verkehrssituation deutlich verbessern. Der Verkehrsgutachter sollte darlegen, weshalb er das Verkehrsaufkommen für geringer als beim kleineren Möbelkaufhaus Segmüller einschätzt.
f) Die Flächen für das innenstadtrelevante Randsortiment müssen reduziert werden, und zwar auf ca. 4300 m².
aa) Das nicht innenstadtrelevante Kernsortiment von 43.050 m² im Wohnkaufhaus und 7700 m² im Möbelmitnahmemarkt unterschreitet die im LEP detailliert vorgegebene Abschöpfungsquote und ist zulässig. (siehe Stellungnahme des Regionsbeauftragten Seite 4/5).
bb) Anders verhält es sich im Bereich der innenstadtrelevanten Randsortimente.
Nimmt man die Kaufkraft im Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels von Aschheim als Maßstab, so wäre die Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente auf ca. 200 m² zu begrenzen. Dem liegt die Einwohnerzahl Aschheims von ca. 6700 Einwohner zugrunde, da es keinen vom Freistaat ermittelten Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels von Aschheim gibt.
Unter der Voraussetzung, dass Aschheim städtebaulich, räumlich funktional und verkehrsmäßig eng mit der Kernstadt München verflochten ist, könnte zusätzlich auf bis zu 15 % der maßgeblichen Kaufkraft Münchens zurückgegriffen werden. Dann wären die Verkaufsflächen im innenstadtrelevanten Randsortiment auf ca. 4300 m² zu beschränken.
Fraglich ist, ob Aschheim städtebaulich eng mit der LH München verflochten ist. Die verkehrsmäßig enge Verflechtung und die räumlich funktional enge Verflechtung ist aufgrund der Verkehrsverbindungen durch die St 2082 neu, die Gemeindeverbindungsstraße Aschheim-Dornach-Riem, im ÖPNV die S-Bahnstation Riem sowie die Busse 263 und 264 und über die U-Bahn Messe Ost mit dem Bus 228 vorhanden. Hinzu kommt die Lage von Aschheim innerhalb des Autobahnrings A 99 und die Funktion, die Einrichtungen auf dem Gemeindegebiet auch für die Stadt übernehmen – das Postverteilzentrum.
Eine enge städtebauliche Verflechtung liegt nach der Begründung zum LEP dann vor, wenn Umlandgemeinde und Kernstadt in einem Bereich zusammengewachsen sind, oder die im Zusammenhang bebauten Bereiche der Kernstadt und der Umlandgemeinde nicht durch von Bebauung freigehaltenen Flächen von Bedeutung voneinander getrennt sind. Da es nach der Begründung des LEP-Ziels nicht auf die enge städtebauliche Verflechtung des Projektstandorts, sondern der Umlandgemeinde ankommt, muss von einer engen städtebaulichen Verflechtung ausgegangen werden. Die Begründung zum LEP-Ziel, die das vom Wortlaut her auslegungsbedürftige Ziel präzisiert, ist eindeutig.
Demnach sind die geplanten 7259 m² Verkaufsflächen für innenstadtrelevante Randsortimente auf max. 4300 m² zu beschränken.
2. Die am RO-Verfahren beteiligten Gemeinden werden zur Planungsausschusssitzung eingeladen.
II. BESCHLUSSVORSCHLAG
Vom Vortrag wird Kenntnis genommen.
Der Regionale Planungsverband München nimmt zur beabsichtigten Errichtung eines Wohnkaufhauses und eines Möbelmitnahmemarktes in der Gemeinde Aschheim folgendermaßen Stellung:
Es muss nachgewiesen werden, dass es in Aschheim in integrierter Lage kein geeignetes Grundstück für ein Projekt der geplanten Größenordnung gibt. Es muss ferner fachkompetent nachgewiesen werden, dass die Trenngrünfunktion zwischen Aschheim/Feldkirchen und Kirchheim dem Projekt nicht entgegensteht.
Die geplanten 7250 m² Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Randsortimente müssen auf max. 4300 m² beschränkt werden.
i.A.
Breu
Geschäftsführer