Sitzung 24. April 2012

222. Sitzung des Planungsausschusses, 24.04.2012

V O R L A G E
des Verbandsvorsitzenden an den Planungsausschuss

TOP 2 
Mitwirkung des Regionalen Planungsverbands München bei Raumordnungsverfahren;
Errichtung eines Bau- und Gartenmarktes sowie eines Fachmarktzentrums in Parsdorf, Gemeinde Vaterstetten, Landkreis Ebersberg

Anlagen:

1. Übersichtskarte
2. Stellungnahme des Regionsbeauftragten vom 03.04.2012
3. Ziele LEP B II 1.2.1.2; Regionalplan München B IV Z 2.5.3.2 und 2.5.3.4

I. VORTRAG

Der Regionale Planungsverband München wird von der Regierung von Oberbayern am Raumordnungsverfahren für die Errichtung eines Bau- und Gartenmarktes sowie eines Fachmarktzentrums in Parsdorf, Gemeinde Vaterstetten, im Landkreis Ebersberg beteiligt.

1. Die Gemeinde Vaterstetten plant in Parsdorf, südlich der A 94 und östlich des Möbelhauses Segmüller, einen Bau- und Gartenmarkt mit insgesamt 13.500 m² Verkaufsflächen und ein Fachmarktzentrum mit insgesamt 12.500 m² Verkaufsflächen. Das Kernsortiment im Baumarkt soll 9.300 m², im Gartenmarkt 3.400 m² Verkaufsfläche umfassen, die beiden Randsortimente jeweils 400 m².

Die Verkaufsflächen des Fachmarktzentrums sind in der Stellungnahme des Regionsbeauftragten, Seite 2, im einzelnen aufgelistet.

2. Ergebnis der regionalplanerischen Beurteilung: Gegen die Kernsortimente des Bau- und Gartenmarkts bestehen keine Bedenken. Demgegenüber sollen die Sortimente im Fachmarktzentrum und die zentrenrelevanten Randsortimente im Bau- und Gartenmarkt verringert werden:

• Glas/Porzellan/Keramik/Geschenke im Fachmarktzentrum sollen entfallen
• Lebensmittel und andere Sortimente des kurzfristigen täglichen Bedarfs maximal 3.500 m²
• Textilien maximal 2.300 m² •Schuhe maximal 400 m²
• Sportartikel maximal 300 m²
• Zoohandel maximal 270 m²

Entsprechend dem Verkehrsgutachten muss die Anschlussstelle Parsdorf mit den zu- und abführenden Straßen ausgebaut werden.

Die Beurteilung ergibt sich aus folgendem:

a) Maßstab für die Beurteilung sind in erster Linie das Ziel des Bayerischen Landesentwicklungsprogramms B II 1.2.1.2 und ergänzend die Festlegungen des Regionalplans München B IV 2.5.3.2 und 2.5.3.4 (siehe Anlage).

b) Der gemeinsame Siedlungsschwerpunkt Vaterstetten/Grasbrunn ist grundsätzlich als Standort für ein Einzelhandelsgroßprojekt geeignet (LEP B II 1.2.1.2 Satz 1).

c) Auch die Forderung des LEP nach einer städtebaulich integrierten Lage kann mit dem geplanten Standort als erfüllt angesehen werden (ausführliche Darlegung in der Stellungnahme des Regionsbeauftragten, Seite 3).

d) Im verkehrlichen Bereich ist der Standort in Parsdorf in das ÖPNV-Netz gut eingebunden und grundsätzlich auch im MIV gut erreichbar. Allerdings muss die Anschlussstelle Parsdorf umfangreich ausgebaut werden. Auch die nachgeordnete Verkehrsführung muss ertüchtigt werden.

e) Gemäß LEP B II 1.2.1.2 und RP B IV Z 2.5.3.2 sollen Einzelhandelsgroßprojekte die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte im Einzugsbereich und die verbrauchernahe Versorgung nicht wesentlich beeinträchtigen.

Zudem sollen Einzelhandelsgroßprojekte unter Berücksichtigung der zeitlichen und räumlichen Summen- und Agglomerationseffekte nicht zu landesplanerisch erheblichen, nachteiligen Auswirkungen auf die Zentren führen (RP B IV Z 2.5.3.4).

Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass bei der Überprüfung insbesondere der zentrenrelevanten Sortimente die im bestehenden Segmüller und „Parsdorf City" gelegenen Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten berücksichtigt werden, ebenso wie die hinreichend konkrete Absicht der Gemeinde Vaterstetten, das eigene Ortszentrum aufzuwerten. Allerdings gibt es hierzu – anders als im LEP – keine quantitativen Festlegungen (siehe auch Stellungnahme des Regionsbeauftragten, Seite 3 und 4).

Verkaufsflächengröße

• Kernsortiment des Bau- und Gartenmarkts
   
  Nach LEP-Ziel B II 1.2.1.2 Abs. 2 Satz 2, 2. Alternative dürfen für diese nicht innenstadtrelevanten Sortimente maximal 25 % der sortimentspezifischen Kaufkraft im Einzugsbereich des Vorhabens abgeschöpft werden. Der in den Antragsunterlagen zugrundegelegte Einzugsbereich von 197.000 Einwohnern ist für diese Sortimente aus regionalplanerischer Sicht plausibel. Sowohl im Kernsortiment Baumarkt wie auch im Gartenmarkt werden die zulässigen Abschöpfungsquoten nicht überschritten.
   
• Innenstadtrelevante Sortimente des kurzfristigen, täglichen Bedarfs
   
  Hier ist Maßstab die sortimentspezifische Kaufkraft im Nahbereich der Gemeinde. Der Nahbereich des gemeinsamen Siedlungsschwerpunkts Vaterstetten / Grasbrunn weist 28.481 Einwohner auf. Deren sortimentspezifische Kaufkraft darf zu maximal 25 % abgeschöpft werden (LEP B II 1.2.1.2 Abs. 2, 1. Alternative, Buchstabe a).
   
  Die Abschöpfungsquote liegt bei 27 % und damit geringfügig über der zulässigen Quote von 25 %. Berücksichtigt man aber zusätzlich noch, dass in Parsdorf in einem bestehenden Delikatessenmarkt auf ca. 800 m² Verkaufsfläche Lebensmittel angeboten werden und weiterhin die Planungen zur Aufwertung des Ortszentrums von Vaterstetten (wo auch ein Lebensmittelvollsortimenter angesiedelt werden soll), so sollten die geplanten Verkaufsflächen für Lebensmittel und andere Sortimente des kurzfristigen täglichen Bedarfs auf insgesamt höchstens 3.500 m² beschränkt werden.
   
• Innenstadtrelevante Sortimente des sonstigen Bedarfs
   
  Auch hier ist räumlicher Maßstab der Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels, der wie der Nahbereich nach dem LEP 28.481 Einwohner umfasst. Höchstens 30 % der sortimentspezifischen Kaufkraft dieser Einwohner dürfen abgeschöpft werden (LEP B II 1.2.1.2 Abs. 2 Satz 2, 1. Alternative, Buchstabe b). Die verschiedenen Sortimente sind auf Seite 6 bis Seite 9 in der Stellungnahme des Regionsbeauftragten im einzelnen beurteilt. Darauf wird Bezug genommen. 
   
  Der Sortimentsbereich Glas/Porzellan/Keramik/Geschenkartikel soll in Parsdorf gänzlich entfallen. Denn zum einen liegen die geplanten Abschöpfungsquoten weit über dem landesplanerisch zulässigen Wert (41 % gegenüber 30 %). Darüber hinaus werden diese Artikel typischerweise auch als Randsortimente in Bau- und Gartenmärkten und im Segmüller verkauft. 
   
  Die geplanten Flächen der Textilfachmärkte von 3.300 m² sollen unter Berücksichtigung einer ganzen Reihe bereits bestehender Modefachgeschäfte in Parsdorf City um 1.000 m² auf maximal 2.300 m² Verkaufsfläche zurückgenommen werden. 
   
  Auch der Schuhfachmarkt soll bis auf die Mindestbetriebsgröße von 400 m² reduziert werden. Schon die Abschöpfungsquote liegt mit 38 % weit über dem landesplanerisch zulässigen Wert. Hinzukommt noch, dass bereits in Parsdorf City ein Schuhhaus ansässig ist. 
   
  Die Verkaufsfläche für Sportartikel soll ebenfalls auf 300 m² reduziert werden. Die projektierte Fläche von 420 m² läge mit einer Abschöpfungsquote von 46 % weit über dem zulässigen Wert von 30 %. 
   
  Die Fläche für den Zoohandel soll von 350 m² auf 270 m² beschränkt werden. Auch hier liegt die Abschöpfungsquote der projektierten Verkaufsfläche mit 46 % weit über dem zulässigen Wert von 30 %.

II. BESCHLUSSVORSCHLAG         

II. BESCHLUSSVORSCHLAG

1. Vom Vortrag wird Kenntnis genommen.

2. Nach den Normen des LEP und des Regionalplans ist der Standort des Einzelhandelsgroßprojekts und die konkrete Lage in Vaterstetten / Parsdorf nicht zu beanstanden. Zur Anbindung im motorisierten Individualverkehr müssen die Anschlussstelle Parsdorf und die zu- und abführenden Straßen entsprechend dem Verkehrsgutachten aus- und umgebaut werden. 

3. Gegen die Kernsortimente des Bau- und Gartenmarkts bestehen keine Bedenken. Hingegen soll auf das Sortiment Glas/Porzellan/Keramik/Geschenkartikel im Fachmarktzentrum verzichtet werden. Folgende Verkaufsflächenobergrenzen sollen nicht überschritten werden: 
    
   - Lebensmittel und andere Sortimente des kurzfristigen täglichen Bedarfs maximal 3.500 m²
   - Textilien maximal 2.300 m² 
   - Schuhe maximal 400 m²
   - Sportartikel maximal 300 m²
   - Zoohandel maximal 270 m²

i.A.
Breu
Geschäftsführer 

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