Sitzung 06. November 2001

174. Sitzung des Planungsausschusses, 06.11.2001

V O R L A G E
des Verbandsvorsitzenden an den Planungsausschuss

TOP 7b 
Errichtung eines Einkaufszentrums in der Gemeinde Puchheim, Lkr. Fürstenfeldbruck

Anlagen (nicht in der Online-Fassung):

Stellungnahme des Regionsbeauftragten
Ulmer Liste

I. VORTRAG

Der Planungsausschuss hat die Behandlung und Beschlussfassung zu diesem TOP am 18.09.2001 auf den 06.11.2001 vertagt. Die vorliegende Drucksache Nr. 27/01 ersetzt die Drucksache Nr. 15/01 und berücksichtigt die Stellungnahme des Regionalen Planungsverbands München zum in Aufstellung befindlichen LEP-Ziel Einzelhandelsgroßprojekte/FOC (Drucksache Nr. 25/01).

Im Ergebnis ist die Errichtung des Einkaufszentrums in Puchheim mit den projektierten Verkaufsflächen von insg. 12.600 qm nicht bedenkenfrei, weil sie negative Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung und auf die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte im Einzugsbereich des Projekts hat. Bei reduzierten Verkaufsflächen werden keine Bedenken geltend gemacht.

1. Nach den Projektunterlagen (Firma GMA) soll die Gesamtgröße des Einkaufszentrums 12.600 qm Verkaufsfläche umfassen:

4.400 qm SB-Warenhaus

3.200 qm Lebensmittel und Getränke
1.200 qm Non-Food-Sortimente.

6.500 qm Fachmarkt (Freizeit, Heimwerker- und Hobbyartikel sowie Gartenbedarf).

700 qm Fachmarkt Haushaltwaren.

1.000 qm für 10 Shops mit jeweils 100 qm (z. B. Parfümerie, Reisebüro, Tabakladen etc.).

Der Standort (vgl. Lageplan) liegt in der Gemeinde Puchheim im Gewerbegebiet Süd („Ikaruspark").Er wird über die Dornier- und Lindbergstraße an die Kreisstraße FFB 11, die die Ortsteile südlich und nördlich des S-Bahnhaltepunkts Puchheim miteinander verbindet, angeschlossen. Über die Staatsstraße St 2069 könnte der Standard mit dem Nachbarort Eichenau und über die Bundesstraße B 2 mit dem weiteren Einzugsgebiet verbunden werden.

Der S-Bahnhof Puchheim liegt 2 km entfernt, also nicht in fußläufiger Entfernung. Nach den Projektunterlagen handelt es sich um einen aus städtbaulicher Sicht als dezentral einzuordnenden Planungsstandort. Es besteht eine Buslinie, die zu diesem Gewerbegebiet fährt. Es handelt sich um eine Linie, die die S-Bahnhöfe Puchheim und Germering miteinander verbindet.

2. Eine regionalplanerische Prüfung ergibt, dass das Vorhaben im projektierten Umfang mit den Anforderungen der Raumordnung nicht vereinbar ist und eine Reduzierung der Verkaufsflächen nötig wird.

Die Gemeinde Puchheim ist als gemeinsamer Siedlungsschwerpunkt mit der Gemeinde Eichenau grundsätzlich geeignet, Standort eines Einzelhandelsgroßprojekts zu sein. Denn der gemeinsame Siedlungsschwerpunkt erfüllt auch unterzentrale Funktionen (LEP Bayern, B IV 1.4.5).

Der gemeinsame Verflechtungsbereich umfasst ca. 30.500 Einwohner. Auch der Standort selbst liegt in einem Bereich, der nach dem Regionalplan als Bereich, der für die Siedlungsentwicklung besonders in Betracht kommt, festgelegt wurde.

Der Standort ist nach der Definition des Regionalplans München nicht als integrierter Standort zu beurteilen (vgl. RP 14, B IV, G 4.1.1). Eine Ansiedlung eines solchen Einzelhandelsgroßprojekts kommt nur ausnahmsweise in einer nicht integrierten Lage in Frage. Hier hat die Gemeinde Puchheim Ausführungen zu möglichen Alternativstandorten gemacht und begründet, weshalb aus planerischer Sicht das projektierte Einzelhandelsgroßprojekt nicht in integrierten Standorten realisierbar ist. Es handelt sich also um eine zulässige städtebauliche Randlage (vgl. RP 14, B IV, Z 4.3.3).

Hinsichtlich der im Zentrum der Beurteilung stehenden Auswirkungen im Einzelhandelsbereich und damit auf die verbrauchernahe Versorgung sowie die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte im Einzugsbereich ist zwischen den verschiedenen Sortimenten zu unterscheiden:

• Lebensmittel- und innenstadtrelevante Sortimente und Waren des kurzfristigen täglichen Bedarfs. Der für die Beurteilung maßgebliche Nahbereich umfasst 30.500 Einwohner. Insgesamt darf für dieses Sortiment eine Kaufkraft-Abschöpfungsquote von 25 % nicht überschritten werden. Dies gilt sowohl nach dem geltenden LEP-Ziel wie auch nach dem Fortschreibungsentwurf (vgl. Drucksache 25/01). Berücksichtigt den bundesweiten Durchschnittswert der Kaufkraft, wäre eine Abschöpfungsquote von über 25 % erreicht. Berechnet man man – wie von der Gemeinde Puchheim gefordert - die höhere teilregionale Kaufkraft mit ein (nach der GFK Nürnberg ist für den Einzugsbereich von München, in dem die Orte liegen, eine Kaufkraftkennziffer von 114 % anzusetzen; vgl. Drucksache 26/01, Seite 2), errechnet sich eine Kaufkraft von ca. 130 Mio DM im Nahbereich Eichenau und Puchheim für Lebensmittel. Bei einem angenommenen Umsatz von 12.400 DM pro qm Verkaufsfläche im Lebensmittelbereich und 5000 DM pro qm Verkaufsfläche im Getränkemarkt (insgesamt 34,5 Mio DM) läge die Abschöpfungsquote über 25 %.
   
  Deshalb ist die Fläche für Lebensmittel auf 2280 qm zu reduzieren, daneben eine Verkaufsfläche für Getränke von 700 qm zulässig.
   
• Im Non-Food Bereich, der innenstadtrelevante Waren des sonstigen Bedarfs betrifft, ist nach der geltenden Rechtslage eine maximale Abschöpfung von 30 % der im Verflechtungsbereich vorhandenen entsprechenden Kaufkraft zulässig. Die Verkaufsflächen für Drogerie und Parfümerieartikel, Spielwaren, Schreibwaren und Buchhandel, Haushaltswaren und Textilien mit insgesamt projektierten 2400 qm Verkaufsfläche sind unter Berücksichtigung der regionalen Kaufkraft zulässig.
   
• Fachmarkt für Freizeit, Heimwerker, Hobby- und Gartenbedarf mit einer geplanten Verkaufsfläche von insgesamt 6.500 qm. Nach der bisherigen Regelung wäre im Bereich eines solchen Einzelhandelsgroßprojekts maximal 40 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft abzuschöpfen. Dementsprechend müsste sich die Verkaufsfläche erheblich auf ca. 2170 qm für Bau- und Gartenartikel reduzieren, selbst wenn man die erhöhte Kaufkraftkennziffer in diesem Bereich anwendet.
   
  Allerdings ist nach der in Aufstellung befindlichen LEP-Regel für nicht zentrenrelevante Sortimente nicht mehr der Verflechtungsbereich, sondern der Einzugsbereich des Projekts maßgebend. Dazu wird auf die Drucksache Nr. 25/01und die dortige Empfehlung verwiesen, dieses Ziel jetzt schon anzuwenden, wenn der vom Projektträger errechnete Einzugsbereich plausibel erscheint. Dies ist hier der Fall. Demnach dürfte die Verkaufsfläche im Bau- und Gartencenter unter Berücksichtigung der höheren teilregionalen Kaufkraft max. 4900 qm ausmachen (vgl. Tabelle Seite 10 der Stellungnahme des Regionsbeauftragten, rechte Spalte).
   
  Die innenstadtrelevanten Randsortimente des Baumarkts sowie diejenigen des Gartencenters müssen auf 640 qm Verkaufsflächen beschränkt bleiben. Dies ist unabhängig von der Anwendbarkeit des in Aufstellung befindlichen LEP-Zieles erforderlich.

3. Nach all dem entspricht das Projekt im geplanten Umfang nicht den Erfordernissen der Raumordnung. Wenn die Verkaufsflächen entsprechend reduziert werden, bestehen keine Bedenken gegen das Vorhaben. Dies bedingt aber auch, dass die Verkaufsflächenreduzierung nicht nur in der Planung und Realisierung, sondern auch im weiteren Betrieb des Marktes eingehalten und überprüft wird.

4. Die Stadt Fürstenfeldbruck erhebt Bedenken gegen das Fachmarktzentrum mit der projektierten Verkaufsfläche und hält höchstens eine Verkaufsfläche von 5900 qm für zulässig. Die Gemeinde Gröbenzell stimmt der Verkaufsfläche von 12.600 qm nicht zu. Die Gemeinde Olching begrüßt und unterstützt den Beschlussvorschlag in der Drucksache 15/01, d.h. sie spricht sich für eine erhebliche Reduzierung der Verkaufsflächen aus. Die Stadt Germering stimmt dem Einkaufszentrum mit 12.600 qm in Puchheim nicht zu und schlägt eine interkommunale Abstimmung durch die Regierung von Oberbayern vor.

II. BESCHLUSSVORSCHLAG

1. Vom Vortrag wird Kenntnis genommen.

2. Der Planungsausschuss des Regionalen Planungsverbands München erhebt gegen das Projekt eines Fachmarktzentrums in der Gemeinde Puchheim mit den projektierten Verkaufsflächen von 12.600 qm Bedenken. Diesen Bedenken kann abgeholfen werden, wenn
    
   - neben einem Getränkemarkt von 700 qm Verkaufsflächen für sonstige Lebensmittel auf höchstens 2280 qm reduziert werden, 
   - die Verkaufsflächen des Bau- und Gartenmarkts auf höchstens 4900 qm im Bereich der nicht zentrenrelevanten Sortimente reduziert wird,
   - im Bau- und Gartenmarkt zentrenrelevantes Nebensortiment nach der beiliegenden Ulmer Liste höchstens in Höhe von 640 qm realisiert wird.

i.A.
Breu
Geschäftsführer 

Zur Tagesordnung 174. Sitzung, 06.11.2001

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